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深圳成都西安无锡上海东莞宁波……房子指导价来了有人慌了

2021-07-15 18:29:25 来源:财经自媒体
深圳成都西安无锡上海东莞宁波……房子指导价来了有人慌了

  ▍盐财经

  作者 |古月一刀

  如同星火燎原之势,“二手房指导价”政策在越来越多的城市落地了。

  7月8日,西安住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,首批小区成交参考价与挂牌价相比,普遍打了个7折。

  7月9日,上海正式开启二手房挂牌价核验政策,未通过价格核验的二手房源,将无法对外发布。

  深圳、成都、西安、无锡、上海、东莞、宁波……

  至此,全国范围内已有7座城市开启二手房指导价,杭州、合肥等城市也宣布即将出台二手房限价政策。

  短短半年间,两个一线,两个省会,三个二线,来势汹汹。

  如果再把新房限价、限售年限延长、限贷延贷、提高利率、整顿学区房、集中供地、扩大保障性租赁住房供给、部分城市鼓励“商改住”等政策放在一起看,会发现中国楼市调控的力度已达到了史无前例的级别。

  而这个趋势,力度还在进一步增强,范围还在进一步扩大。

  中国楼市,似乎真的是要变天了。

  ▋▍

  未曾见的“杀手锏”

  近二十年,中国楼市未曾改变“一直上涨”的行情,民众乐于购房,也苦于购房。

  几番调控的结果,也无非是管控力度紧松交替中,“慢涨”和“快涨”的区别。

  不止是销售与中介,几乎所有买过房子的人,都会以过来人的身份,给那些担忧又犹豫的年轻人一份人生建议——别犹豫了,赶紧买,买到就是赚到。

  在上涨周期中,这样的做法没有问题,因为今年的价格,永远比明年的低。

  但上涨周期会一直延续吗?

  要知道,2020年全球前十大高房价城市,中国已占了一半。

  不是没有人怀疑过这样的购买逻辑,房价怎么会一直无止境地涨。但在漫长的岁月中,看到政府屡次调控中,房价依然在坚挺中攀升后,质疑者们也只能无奈接受现实。

  但今年2月份,事情开始变得不太一样了。

  2021年2月8日,深圳住建局发布了一条前所未见的调控手段:二手房指导价。

  二手房买卖,向来是市场这只看不见的手自发调控。买卖双方,你情我愿,嫌贵你别买,低了我不卖。

  但“二手房指导价”,则通过行政手段直接制定了深圳各小区的指导售价。

  在首份调控文件中,深圳发布了一份对全市3595个小区指导价格单,密密麻麻,足足84页之多。

  根据这份价格单,卖家的房屋交易价格普遍被打了7折。

  虽然这个价格不具有强制力,实际交易时买卖双方仍需根据自愿原则进行。但要命的是,各大银行会按照指导价进行房屋评估和贷款。

  原则上,卖家大可以继续出高价,但是买家却被釜底抽薪般地减少了可借贷的款项。剩下的房款,买家只能以增加首付的方式去解决。

  以7折大致估算买家的首付费用,首付比例从30%升至近50%。在深圳原本200万首付可买的房子,变成了要出300万首付才能购买,大量买家失去资格。

  潜在买家的减少,逆转了深圳二手房的“卖方市场”,楼市温度瞬间降了下来,卖家的心气显著降低。

  “208新政”实施五个月以来,虽然市场价并未明显回降,但成交量自3月的6789套,连月回落到6月的2575套。

  买的人少了,卖的人也少了,显然二手房市场已经进入了深度博弈阶段。而这种博弈如果延续下去,随着新房供给量上升,二手房楼龄上涨,业主换房需求临期,进入“买方市场”只是时间问题。

  ▋▍

  深度博弈

  上有政策,下有对策,是民间应对楼市调控的固有现象。

  破解限购名额,假离婚横空出世;破解社保积分摇号,父母代为摇之;破解二套房首付比例,找人垫资还贷后,抵押房产去办经营贷,变相实现低首付购房。

  虽然调控力度不断加码,但一部分“聪明人”总是能钻到政策的空子。

  “二手房指导价”这次也不例外,捆绑销售的破解法如期而至。

  业主在网上挂个符合指导价的价格,但在实际交易中会要求捆绑车位、家具家电、艺术品,装修另算。而这些附加品通常有个匪夷所思的价格,比如一两百万。业主试图用这类物品,去弥补指导价“打折”后造成的损失。

  此类做法,颇有点像之前茅台遭到限价1499元后,经销商捆绑千元矿泉水的操作。

  盐财经记者就此事咨询了几位深圳的房屋中介,多数人声称现实中并未遇到业主捆绑销售,在网络传播中,一些调侃和段子被放大。

  但也有中介透露,买卖双方提前接触的情况比之前普遍,出于政策要求中介无法向买家提供业主具体要求,业主私下要求加价的情况并不能完全否认。

  行政手段干预市场定价后,市场主体另辟蹊径去减少亏损,弥补“市场预期价位”,这一点在很多场合中我们都能看到。

  新房限价后,原本精装修的房子变成了毛坯房;煤炭限价,各地开始限制煤炭出省;成品油限价,贸易商普遍降低销量,更愿意“持货待涨”。

  但过往中国的楼市调控中,充满多方博弈,在博弈中,调控不断加码,才形成了眼下力度如此之大的调控政策。

  据记者了解到,针对捆绑销售,最近某一线城市出台了相关政策,要求严格执行“明码标价”,不得以“捆绑销售”、“双合同”或者附加条件、抵扣房价等限定方式迫使购房人接受其商品或者服务价格,变相实行价外加价。

  政策已发布,实际效果如何,是否能够有效落地,还有待日后检验。

  行业人员的监管容易,但要求业主自律并不容易。不同业主的房屋,楼层不同,朝向不同,装修不同。如果共用一个小区指导价,而不留足议价空间的话,未免对于那些高楼层,好朝向,以及花了大把精力装修的业主太不公平了。

  此外,站在现实层面考虑,楼市政策上的所谓“漏洞”,很多情况其实是少部分人的特殊需求,算是一种政策余裕。

  比如,并不是所有的人都是假离婚,有些离婚的人是需要购房的;并不是所有参加摇号的老年人都是把房产转移到了孩子名下,有些人的确是中高龄才攒够钱;并不是所有人都是“捆绑销售”,有些房子的装修费用的确很高。

  而这些原本应是少数的情况,被一些“聪明人”滥用,才让政策余裕成为了所谓“漏洞”。

  若是把这些余裕完全消减,虽然断绝了“钻空子”,但会因此伤害那些有着特殊需求的少数群体。

  就如同每一次“防炒房”政策加码,也会不可避免地伤害到部分刚需一样。这种余裕,是不可或缺的温情存在。

  ▋▍

  降温仍在继续

  抛开实际买卖情况不谈,“二手房指导价”的出现使得买卖双方的有利性发生扭转,是不争的事实。

  在成交量日益萎缩的今天,卖家一天一个价,成交前夕突然“反水”的可能性大大下降。买家也有了更充足的时间,有了更友善的交易环境去审视这套房产买的合不合适。

  给房价“烧火”的推手中,很大一部分来自二手房市场的贡献。

  因为二手房有足够的增值空间,又有完善的教育配套,楼龄越久越容易在城市化的浪潮中演变为中心区域。

  尤其是新房限价后不可避免带来一二手价差,价差扩大导致新房中签率不断下降,一些城市一二手倒挂差额巨大,明显偏离政策初衷。即便改为积分制,照顾部分家庭,但由于中签本身意味着巨额财富,不乏社会争议。

  现阶段的二手房限价、限售年限延长、学区摇号、教师轮岗等政策就是政府试图打掉二手房的投资属性与教育红利。指导价有效避免了房价上涨预期广泛传播,避免信息流转和单边预期推动房价大涨。

  若是扒下了这两件最重要的“金衣”,那么二手房的价值百科就会在增值炒作和学区房炒作的噪声中显著回归,房主不炒,溯源至最为基本的居住属性。

  和发达国家一样,交通优越、配套设施完善、绿化宜居、容积率低的房产成为更加稀缺的优质资产,房产市场朝着更成熟的方向迈进。而人口流入多的城市,由于有着充足的人口红利,旺盛的购房需求,房产价格依然有着稳定的支撑,长期来看依然看好。

  二手房市场降温的另一头,是对于中介市场的管控。

  美国人麦克(B站ID:Real麦克老师),谈到过一个问题。他在上海买房,发现买家和卖家共用一个中介。他说这种情况很难想象,因为在美国买卖双方都有各自的中介,用于出价与议价,这样才能保证自身利益,防止共谋的情况发生。

  这是一个很好的观察,在中国的二手房市场里,“顾客是上帝”的准则长期只存在于卖家身上,中介和卖家更像是天然的战略同谋,中介加温添火,隐瞒房产瑕疵,帮助卖家越卖越高,买家颇有些单打独斗的味道。

  尤其是楼市火爆的一二线城市,买家承担全部中介费已成为一种潜规则,房屋售价高天然利于卖家和中介。故在各类司法案件中,中介人员伙同卖方共同损害买方利益的案件更多。

  深圳在近日试水了“二手房交易系统”,该二手房网签系统包含“我要找中介买房”“我要找中介卖房”“我要自助卖房”三个功能板块。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示该系统的上线,意在打掉二手房局部自循环,防止有组织地抬高二手房价格现象,同时优化房源信息,监督中介服务。

  2021年,全国范围类的楼市调控还远没有结束,犹如一张越织越密的大网,政府对于房市降温的手段愈发严格,或许未来还会出现更多的像“二手房指导价”这种以往闻所未闻的措施。

  以往20年的楼市逻辑,正在被转变。

责任编辑:何中夫

原标题:深圳成都西安无锡上海东莞宁波……房子指导价来了有人慌了

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